Глава одеського ДАБКу Олександр Авдєєв: В Україні фактично відсутня працююча система архітектурно-будівельного контролю

Кандидат юридичних наук Олександр Авдєєв уже не перший рік очолює управління Держархбудконтролю в Одесі. На своїх сторінках у соцмережах він часто порушує питання того чи іншого «нахаббуду» у місті, веде активний діалог з одеситами.

Портал НЕРУХОМІ вирішив дізнатися у чиновника про його бачення реформи містобудування, проблеми захисту пам’яток архітектури та урбаністичного розвитку Одеси.

Розкажіть про суть проєкту Закону 5655. Як ви оцінюєте перспективи його впровадження? 

Архітектура цього законопроєкту дуже проста: міста та держава значною мірою втрачають контроль за будівництвом. Реєстрація прав на
виконання підготовчих та будівельних робіт, готовності об’єктів до експлуатації на об’єктах будівництва у місцевої влади забирають. Їх передають нотаріусам та реєстраторам.

Але що не менш важливо, містобудівний контроль тепер буде проводитися лише після укладання договору. Тут з’являються приватні структури держархбудконтролю, як ми кажемо, «приватні ДАБК», як уповноважені органи містобудівного контролю.

Тобто тепер кожен забудовник може обрати, у кого він планує замовити моніторинг
та проводити перевірку власного об’єкта — у міста чи приватного ДАБК.

Які повноваження залишаться у міста?

Містобудівний контроль за об’єктами самочинного будівництва.

Як змінить цей закон ситуацію у будівництві?  

Як я вже казав, передбачається можливість здійснення містобудівного контролю приватними структурами, робота яких буде оплачуватись забудовниками. В нас є сумніви щодо їх неупередженості.

Візьмемо за приклад практику
здійснення авторського та технічного нагляду, чия робота також фінансується з коштів забудовника. Ці експерти мають повідомляти про відхилення від затвердженої документації органам державного архітектурно-будівельного контролю. Проте в Одесі з 2016 року жодного такого повідомлення до нас не надходило.  А ось при перевірках такі порушення ми виявляли. 

Я хочу нагадати про те, що центр нашого міста нещодавно увійшов у перелік тих, що охороняються ЮНЕСКО. Тож, як буде виглядати наше
місто для нас дуже важливо.

Якщо заговорили про ЮНЕСКО. Нещодавно Одесу сколихнув новий скандал з приводу фактично зносу пам’ятки архітектури, будинку Гавсевича у парку Шевченка. Чи не яскравий це приклад того,
як буде працювати охорона спадщини у майбутньому?

Слушне питання. Дійсно сьогодні деякі недобросовісні власники демонструють в Одесі повне ігнорування норм зі збереження пам’яток. Ба більше, підрядник ТОВ «ПГС», що виконував роботи, скористався  для знищення цього будинку дозволом на проведення протиаварійних робіт на маєтку Гавсевича. Міська влада в цій ситуації фактично не має ані яких механізмів впливу на проведення на них робіт, адже це клас наслідків СС3. Проте ми не
стали чекати повного знищення: вийшли комісією склали акт. І саме ми ініціювали всі ці дії, що зупинили роботи. Проте все, що відбудеться далі знову не в нашій компетенції, а державних органів влади.

Тобто ви
хочете сказати, що сьогодні не маєте ефективних важелів впливу на власників пам’яток?

Самі дайте відповідь на це питання: чи ефективна сьогодні система контролю та збереження пам’яток? Коли місто понад тиждень саме билося та вимагало реакції! Звертався мер публічно та ДАБК писав листи. І тільки оперативно відреагувала прокуратура Одеської області, що зареєструвала в ЄРДР кримінальне провадження для заборони проводити будівельні роботи.

Сьогодні, коли десятки пам’яток стали
жертвами обстрілів окупанта так ставитися до спадщини злочин.  Ми маємо зробити все для збереження нашої спадщини.

Як вплине впровадження законопроєкту 5655 на Одесу, яка є у переліку Всесвітньої
нематеріальної спадщини ЮНЕСКО?

Я вже казав про те під час консультацій з Мінвідновленням: перед тим, як змінювати порядок прийняття містобудівних умов та обмежень та видавати їх «автоматично», в містах як мінімум мають бути нові Генплан та Зонінг. В Одесі, центральна частина якої входить до Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, також є історико-архітектурний опорний план, що потребує корегування. 

Як планують втілювати Зонінг та Генплан в Одесі? Які терміни? 

Такі документи на замовлення міста розробляють спеціалізовані організації. У випадку Одеси Генплан розроблявся державним підприємством «Український державний науково-дослідний інститут проєктування міст «Діпромісто» імені Ю.М. Білоконя».

Я, як депутат, вносив свої пропозиції щодо змін до Зонінгу. Звичайно, в роботі виникає чимало проблем і питань, коли ми чуємо, мовляв, тут те будувати не можна, чи тут. Відкриваємо діючий Зонінг, а він дозволяє будувати 24 поверхи там, де за думкою
одеситів це не можливо. Є процедура розробки та уточнення цих документів.Розробляти нові містобудівні документи треба вже зараз, поки не запрацювали прийняті зміни до законодавства. 

Як оцінюєте сьогодні стан будівельної галузі в Одесі? Чи оживають будівництва? Чи є пожвавлення у галузі? 

За 2021 рік ввели в експлуатацію 523 тисяч квадратних метрів житла, у 2022 рік – лише 427 тисяч, тобто майже на 100 тисяч квадратів менше. Ми розуміємо, що торік ми
добудовували те, що закладали 3-5 років назад.

Невтішні показники видачі дозволів, тобто документів на початок будівництва. Їх надійшло на 58% менше. У 2023 році ми взагалі маємо одиничні дозволи. Навіть у щотижневих оглядах порталу НЕРУХОМІ нашого регіону практично немає.

Тобто можна прогнозувати, що найближчі рік-два ми будемо бачити здебільшого добудову і продаж залишків.

За останні місяці кількість
«активних» будівництв збільшилась. Декілька крупних компаній повернулися до активної роботи. Теж саме кажуть рієлтори. Все ж таки ми маємо справу з будівництвом з високим ступенем готовності (60% і вище).

Які ризики, труднощі та виклики переживає галузь нині, які можуть бути у перспективі у післявоєнний час? 

Ані держава, ані учасники будівельного ринку, ані пересічні українці не можуть собі дозволити повернутись до тієї моделі, за якою галузь працювала останні
10 років. Ми маємо відновлювати економіку й окремі її складові одразу за стандартами на порядок вищими, ніж у нас були раніше. Після Перемоги у нас не буде часу для роздумів та пошук оптимальної моделі. Основними умовами для відновлення та розвитку будівельного бізнесу стане наявність достатнього обсягу будматеріалів та їх прийнятна вартість. Так само і з робочою силою.

Промисловий кластер східного регіону значною мірою знищений. Крім попиту та зростання ціни (наприклад, бетон подорожчав
на 30%), ми стикнемося ще з однією проблемою: в Україні наразі фактично немає працюючої системи архітектурно-будівельного контролю. І ось питання: хто і як буде будувати, а також контролювати відповідність містобудівної документації інтересам громад.

Нині в Одесі проводиться демонтаж балконів та деяких конструкцій. Яким чином це робиться під час дії «мораторію» на перевірки? Чи можливо знести таким чином великий об’єкт, скажімо, багатоповерховий будинок? 

Ви
правильно нагадуєте, що у березні 2022 року ввели мораторій на перевірку об’єктів будівництва. Але боротися з нахаббудом нам допомагає спрощений порядок демонтажу, який затвердив виконком Одеської міськради у кінці 2020 року за нашою ініціативою.

Цей механізм дозволяє нам швидко боротися з найбільш нахабними фактами захоплення землі та прибудовами, що несуть небезпеку для будинків. Ось цих самих цар-балконів, які негативно впливають на конструктив будинку.

Згадайте турецький
землетрус і подумайте, який будинок вистоїть: мешканці якого берегли та ремонтували його, зберігаючи кожну стінку, чи той, в якому вирізали десяток-інший отворів, робили ніші в конструкції та прибрали зайві стінки?

Скільки об’єктів демонтовано з початку року? Прокоментуйте цю ситуацію. 

Лише за 2023 рік шляхом демонтажу на початковій стадії вдалося запобігти самочинному будівництву близько 20 об’єктів: балконів, будівель, прибудов та надбудов. 

Ось ви згадали турецький землетрус. Нещодавно у Румунії був землетрус. Які ризики існують щодо цього в Одесі? 

В Україні достатньо сейсмоактивних зон. Серед них і Одеська область, де частину
регіону віднесено до зони інтенсивних струсів в сім та вісім балів – на півдні. Тут важливо врахувати, що в містах є не тільки новобудови, а й, наприклад, панельні будинки, що вичерпали свій ресурс. Саме в них зробили десятки зайвих штроблінь та отворів.

Більшу частину багатоповерхівок збудували в радянські часи за технологією панельного будівництва. На турецьких відео ми бачимо, як складаються саме панельні будинки. Ми не рідко зносимо нахаббуд саме в таких будинках, де власники приміщень
перших поверхів намагаються провести розширення та перепланування.

Яку суму Міськрада виділила на обстеження та протиаварійні роботи щодо узвозу Марінеско? Як планується застосувати ці кошти? І як думаєте, чому ділянка, яку ремонтували за 73 млн грн, знову просідає та потребує ремонту?

Я б взагалі не коментував це питання до закінчення обстеження. Кошти виділено для проведення геологічних та гідро-геологічних обстежень, виконання розрахунку стійкості схилу, а також
встановлення наявності порожнин під узвозом Марінеско. 

Я нагадаю, що починаючи з середини 2022 року зафіксовані зсувні процеси цього схилу. Тому ми постійно слідкуємо за ситуацією.  Лише за останні пів року були зафіксовані зсуви схилу на 65 мм. На жаль процес прогресує та існує реальна загроза втрати його стійкості. Одна з ймовірних причин – це підняття рівня ґрунтових вод.  Але чи спричинили це ремонтні роботи, чи забудова, чи інші фактори, краще казати після висновків
експертів.

Як думаєте, чи існує загроза зсуву ґрунту у центрі Одеси? 

Така загроза є завжди. Не просто так робили укріплення узбережжя у свій час. Наше завдання своєчасно виявляти небезпечні ситуації та вживати заходи.

В Одесі сьогодні заморожено чимало будівельних об’єктів. Як оцінюєте можливість їх розмороження? Як людям уникнути сумнівної покупки  та інших можливих ризиків? Дайте професійні поради. 

Я скажу так.
Частина будівельників мають ресурс та можливості розморозити свої проєкти, інші візьмуть партнерів, а ось частину доведеться скоріш за все добудовувати місту чи державі. Ми маємо приклади, коли за допомогою міста знаходили генпідрядників, які поновлювали роботи та здавали об’єкти. Впевнений, що місто не залишиться осторонь і цього разу. Професійні поради: вивчайте документи, користуйтеся нашою онлайн-мапою, де є необхідна інформація і читайте такі ресурси, як ваш, де є добра аналітика та
працюють професіонали. Не можна вірити всьому, що кажуть при продажі рієлтори, адже їх завдання – продати. Хоча чимало агентств піклуються про свою репутацію. Проте зекономити 100 доларів на послугах юриста, часі на перевірку та втратити десятки тисяч доларів, як на мене, це дивно.

Яке житло вашої особистої мрії в ідеалі? Будинок чи квартира? Де саме? Що повинно бути поряд? 

Я вже багато років живу не в елітному житловому комплексі, а у квартирі в будинку, якому
понад сто років. Мені подобається те місце, де я живу. Проблеми, з якими стикаються більшість жителів міста,  мені добре знайомі.  Як і всі одесити, я люблю гуляти біля моря, по Трасі здоров’я. Люблю чистоту та комфорт, вільний простір без зайвих стін та речей.

Що стосується інтер’єру, то подобаються сучасні, базові речі, які виконані в нейтральних кольорах, які можна легко доповнювати та змінювати за допомогою різних предметів. Екстер’єр – сучасний одноповерховий будинок з
плоскою покрівлею та вікнами в підлогу. Кухня однотонна з гладкими фасадами, дерев’яна.

Яке ваше професійне кредо? 

Як не дивно, всі забувають, що ДАБК перш за все сервісна служба. Тож бути такою для одеситів – для нас головне кредо. Так, порушники мають отримувати достойну та жорстку відповідь, що ми демонструємо демонтажем навіть під час війни. Але наше завдання — перш бути якісним сервісом для міста. Тому ми створили онлайн-мапу, що дозволяє отримати всю
інформацію про об’єкти будівництва та стримати одеситів від купівлі сумнівних квадратних метрів, розробили бот, який допомагає в заповненні документів. Я, особисто, і я це підкреслюю, веду свої соцмережі, та жодна інша людина не має доступу до них. 

Що для вас щасливий дім?

Це коли вся моя родина зможе зібратися разом. Війна, на жаль, не дає поки нам такої можливості. Знаєте, навіть сваритися стали по-іншому та не так часто, адже всі ми пройшли переосмислення. В
перший місяць з початку повномасштабного вторгнення  в нас народилася четверта дитина. Тому щасливий дім сьогодні – це коли твої діти не прокидаються вночі від звуків повітряної тривоги або вибухів. Всі ці безсонні ночі від коліків та зубів здаються такою дрібницею.

Нещодавно я був у будинках, які постраждали від прильоту. Деякі власники не мали можливості робити ремонт, мабуть, з часу отримання ключів. Більшість не поміняла дерев’яні вікна, які довелося допомагати виймати, адже вони
були пошкоджені ударною хвилею. Спілкування з людьми, які постраждали внаслідок війни, але знаходять в собі сили, змінює нас і змушує інакше дивитися на світ навколо. Сьогодні мати, де жити та бути поряд з родиною – вже щастя.